Stan na dinarski kredit i dalje preskup

Obezbeđivanje krova nad glavom je verovatno najteža i najvažnija odluka koja se donosi u životu, a u ekonomskoj situaciji kakva je u Srbiji ovo je još naglašenije. U nedostatku ušteđevine, a ako ne računamo nasledstvo, skoro jedini način da se čovek skući je podizanje stambenog kredita, što znači preuzimanje duga u narednih 10, 20 ili 30 godina. S obzirom na to važno je znati koje rizike nosi dug, a posebno kada u poslednjih deset godina imamo iskustva sa ekonomskom krizom, cenama nekretnina, kamatnim stopama i oscilacijama deviznih kurseva.

U Zapadnoj Evropi već decenijama je standard da se građani zadužuju u svojoj nacionalnoj valuti, a u zemljama Istočne Evrope to je postala praksa poslednjih godina, od izbijanja krize. Neke zemlje su čak zabranile uzimanje stambenih kredita u insotranoj valuti. Razlog je jednostavan, a dobro su ga upoznali svi koji su se zadužili u švajcarskim francima. Mnogi su došli u situaciju da im samo zbog kretanja deviznih kurseva, na koje nikakav uticaj nemaju i nemaju načina da se od toga zaštite, rate kredita višestruko skoče, a da se glavnica kredita višestruko uveća, tako efektivno zapadajući u dužničko ropstvo. Iz ovoga se ne mogu izvući čak ni prodajom stana, jer je zbog pada cena nekretnina iznos preostalog kredita veći od vrednosti stana. Tako porodice dolaze u situaciju da ostaju bez krova nad glavom i još da duguju banci. Ovo ne važi samo za zadužene u švajcarcima. Nešto blaži oblik pogađa i dužnike u evrima, pošto je u poslednjih osam godina vrednost evra prema dinaru znatno povećana. Sa 76,5 dinara za evro u avgustu 2008. godine kurs je porastao na 123 dinara za evro danas, što je rast od 60 odsto. Treba reći i da je to delom neutralisano smanjenjem kamatnih stopa koje se na globalnom nivou nalaze na rekordno niskim nivoima i da se u budućnosti može samo očekivati njihov rast.

Dvostruko veća kamata na dinare

U srpskim bankama već nekoliko godina postoje stambeni krediti u dinarima, ali za njih izgleda niko nije zainteresovan i to pre svega zbog visoke kamate. Iako na tom polju ima napretka - jer je, recimo, u poslednje dve godine prosečna nominalna kamatna stopa na dinarske stambene kredite prepolovljena - ona je i dalje višestruko viša nego na kredite indeksirane u evrima.

Prema podacima Narodne banke Srbije iz jula ove godine, banke su odobrile svega 14,3 miliona dinara vredne dinarske stambene kredite (oko 117 hiljada evra ili vrednost dva ili tri stana). Istovremeno novoodobreno je čak 5,2 milijarde dinara stambenih kredita indeksiranih u evrima (42,6 miliona evra).

Inače, ukupan iznos stambenih kredita koji se nalaze u otplati je više od tri milijarde evra, od čega je svega pet miliona u dinarima, što je manje od 0,2 odsto. Dakle, stambeni krediti koji isključuju devizni rizik u Srbiji su statistička greška.

Glavni i verovatno jedini razlog tome su visine kamatnih stopa. Naime, prosečna kamatna stopa na novoodobrene stambene kredite u dinarima čiju evidenciju vodi NBS u julu je iznosila 7,35 odsto, dok je u istom periodu kamatna stopa za kredit u evrima bila 3,35 odsto.

Kada se pogledaju ponude banaka, nominalne kamatne stope za kredite u dinarima se kreću od 8,5 do čak 13 odsto. Kada se u obzir uzmu svi troškovi koji prate podizanje stambenog kredita, a koji su zajedno sa kamatnom stopom sabrani u efektivnoj kamatnoj stopi, onda se cifre kreću od 13 odsto pa na više. Izuzetak je jedna banka u kojoj je nominalna kamatna stopa oko 5,2 odsto, a efektivna 6,02 odsto.

Primer: kamata veća od glavnice

Šta to znači za klijenta koji otplaćuje kredit videćemo na primeru plana otplate. Uzmimo za primer kredit u vrednosti 30.000 evra (oko 3,7 miliona dinara) što je prosečan iznos stambenog kredita u Srbiji, za koji je učešće 20 odsto i sa rokom otplate od 20 godina.

Ako uzimamo kredit vezan za evro primenićemo kamatnu stopu od 4,3 što je najčešća kamatna stopa u ponudi banaka. Po ovim uslovima  klijent banke plaćaće mesečnu ratu od 150 evra i na kraju će ukupno otplatiti banci 35.821 evro, od čega će 11.821 evra kamate. U ovom slučaju iznos ukupno plaćene kamate je 40 odsto glavnice.

U slučaju dinarskog stamebnog kredita sa kamatnom stopom od 13 odsto godišnje mesečna rata je 34.500 dinara (po trenutnom kursu 280 evra), a klijent banci vraća posle 20 godina ukupno 8,3 miliona dinara od čega je 5,3 miliona kamata. U ovom slučaju iznos naplaćene kamate je 1,45 puta veći od iznosa glavnice kredita.

U slučaju kamatne stope od šest odsto na dinarski stambeni kredit rata bi iznosila 21.183 dinara (oko 172 evra po trenutnom kursu), a na kraju otplatnog perioda banka bi ukupno naplatila nešto više od pet miliona dinara, od toga 2,1 miliona na ime kamata. U ovom slučaju bi kamata iznosila blizu 60 odsto glavnice kredita.

Pored toga što su znatno skuplji, dinarski krediti nose i neka ograničenja. U zavisnosti od banke, rokovi otplate su od sedam do 30 godina, dok kredite u evrima sve banke daju do 30 godina.

Ni dinarska kamata nije nepromenjljiva

Iako kod dinarskih kredita nema valutnog rizika, oni nose kamatni rizik.

Petar Jovanović, zamenik predsednika Izvršnog odbora Rajfajzen banke ističe da kod ove vrste stambenih kredita, pored zaštite od valutnog rizika, postoji rizik promene vrednosti referentne kamatne stope.

“Iako je klijentima bitna zaštita od valutnog rizika, i dalje beležimo veće interesovanje klijenata za stambene kredite indeksirane u evrima sa promenljivom kamatnom stopom. Dinarski stambeni krediti se odobravaju uz primenu promenljive kamate, koja se iskazuje kao fiksna marža banke (tokom čitavog perioda otplate kredita) i šestomesečni Belibor, koji je promenljiv i čija promena direktno utiče na promenu visine mesečnog anuiteta. Usklađivanje visine nominalne kamatne stope sa visinom šestomesečnog Belibora banka vrši svakih šest meseci, počev od dana puštanja kredita u tečaj. Kretanje šestomesečnog Belibora nije moguće precizno predvideti, pogotovo na dugoročnom planu. Isto važi i za kretanje Euribora kod stambenih kredita sa valutnom klauzulom. Glavna prednost dinarskih stambenih kredita jeste neutralnost rate u odnosu na kretanje kursa evra”, objašnjava Jovanović.

U Sberbanci ističu da predhodnih godina, stambeni kredit u dinarima nije bio vrsta kredita koja se tražila, odnosno klijenti su se uglavnom opredeljivali za stambene kredite indeksirane u evrima.

„Osnovni razlog bila je znatno viša kamatna stopa na kredite u dinarima u odnosu na stambene kredite u stranim valutama. Obzirom da je inflacija tokom poslednjih godina smanjenja i stabilna, te da je to posledično uticalo na smanjenje referentne kamatne stope (Belibor), stekli su se uslovi za stvaranje konkurentne ponude za stambene kredite u dinarima“, napominju u pisanom odgovoru iz ove banke.

Cena kredita od 4,5 miliona dinara

Troškovi stambenog kredita od 4,5 miliona dinara (učešće je 20 odsto, odnosno 900.000 dinara):